蕲春房贷利率狂降到4.45%,高位站岗的人如何降房贷？

魔幻！蕲春房贷利率如今跌至“4字头”。等等党狂欢的背后，藏着无数高位站岗人的心酸苦楚。如何降利率，成为他们目前亟待解决的难题。

房贷利率跌至“4字头”

5月20日，5年期LPR下调0.15%，由4.6%调为4.45%。5月21日部分银行紧随其后，随后蕲春多家银行跟进：首套房贷利率执行利率低至4.45%。

▲利率低至4.45%

蕲春首次等到“4字头”的房贷利率，有人欢喜有人愁。

对于早几年接近“6字头”利率上车的人来说，如今的房贷利率降得越狠，他们心里越苦。

如果以贷款五十万，等额本息，30年为例，2021年5.77%利率和如今4.45%利率相比，每个月月供相差423.63元，利息总额相差约14.6万元。

▲等额本金月供减少423元

降幅如此明显，很多购房者坐不住了，开始谋划降利率。

甚至在某平台上，还有不少人建议存量房贷利率下调。

▲各地建议存量房房贷利率下调

目前主流的降利率方法，无非是商转公、对敲、提前还房贷等。具体如何操作？且听我逐一分析。

公积金利率3.25%真香，但有门槛

前几年动辄接近6%的利率，让很多高位上车的购房者寝食难安，倍感亚历山大，把降利率的希望寄托于“商转公”。毕竟，公积金首套利率才3.25%。倘若能“商转公”，月供、利息均双双骤降。

然而，想要成功“商转公”没那么容易。第一种，如果你是外地缴纳的公积金，对不起，暂不支持。异地缴存职工只能在购房时申请公积金贷款，已申请了商贷的就无法再申请公积金贷款。

第二种，在黄冈缴纳的公积金，想办理商转公也不是那么容易。

从2020.7.1日起如果有商业银行贷款的，可以分两种情况申请公积金贷款：1、将原商业银行贷款一次性结清，解除银行抵押，然后房屋符合三年内购房要求的，可以申请公积金贷款（仅针对购房地属于黄冈的房屋，外地购房办不了抵押手续）；2、办理质押担保贷款，以公积金账上的余额作质押，也要符合房屋是三年内购房要求，一人缴存按余额的2倍计算额度、提供担保人按余额的3倍计算额度、夫妻双方均在黄冈缴存的按余额的5倍计算额度，首套房最高额度50万元、二套房最高额度40万元，具体可贷款的额度还要参考贷款计算公式，两者之间取小值。并且商贷加公贷的金额不能超过房款的70%。操作起来也不是那么容易，具体情况可以去行政服务中心公积金窗口咨询。

黄冈公积金具体可贷额度计算公式为：（贷款人缴存余额+配偶缴存余额）×1.5 +（借款人月缴存额+配偶月缴存额）×12月×(法定退休年龄-现年龄) ×1.5。

想要通过“商转公”方式降利率，首先要满足，一是缴纳的是本地公积金，二是2020.7月后购房，三是只能办理质押担保贷款，额度想达到50万，这难度可不小。

倘若“商转公”此路不通，不排除部分购房者会起“对敲”的心思。

所谓“对敲”，俗称自买自卖。简单来说，就是亲属、朋友之间的买卖，相当于洗了一遍房贷。

具体操作如下：

首先，你需要把欠银行的剩余房贷还清，把房子卖给亲属或朋友；

其次，拥有首套资格的亲属或朋友，用30年、贷款8成的方式买下房子；

最后，亲属或朋友把从银行贷出的房贷交给你，由你每个月还房贷。

举个例子，张三 2021年初首付30万，贷款50万，以5.77%房贷利率、月供2924元，买下一套蕲春商品房。

时至今日，他还了15个月的房贷，还了约4.3万，剩下约47.8万本金（贷款30年、等额本息）。

假设，他把房子以77.8万总价，卖给一位拥有首套资格且资质良好的朋友。

按照目前首套最低4.45%的房贷利率来算，这位朋友首付27.8万，同样向银行贷款50万，月供2518元。

▲利率前后对比

通过“对敲”方式，张三少了2.8万首付款的情况下，能巧妙将月供压至2518元，30年算下来能少14.6万。然而，前15个月，张三已经还了约4.3万，再加上相关交易税费等免不了，还要把剩余贷款还清......整个看下来，这笔买卖一般般划算。

当然，倘若你的房子价格翻倍，且“满五”，可操作利益空间才相对可观。当然前提是你得找到，你信任，并愿意愿意跟你对敲的人。

提前还房贷，更易操作

抛开以上方式，更多人倾向于“提前还房贷”。

比如某购房者在2021年6月上车城南某盘，以5.77%的贷款利率，贷了50万元，采用等额本息的还款方式，每月月供约为2924.22元。

然而让该购房者感到心酸的是，他的贷款放款后，蕲春的房贷利率就像坐了过山车般，一路往下探。5.2%--4.45%，利率降幅超1%，新购房者直接原地蒸发14万多利息。经过一番盘算，他选择在5月提前还款一部分，减少贷款本金，从而达到降低月供，减轻还款负担的目的，后续还计划继续提前还款，利率降不了，只能降低本金了。

当下的形势，定期存款、银行理财等投资理财产品的收益，根本干不过近6%的房贷利率。谁能想到2022年，提前还款才是成功又稳赚不赔的投资。

理论是理论 可实际...

总体而言，以上三种降利率的方法，各有借鉴意义。

最靠谱的是“商转公”，然而条条框框不少，没有公积金的只能望而兴叹。

“对敲”有风险，有特定条件，操作也较为复杂。

这当中，操作可行性最大的还是“提前还房贷”，但充分必要条件是，有钱还。

更为扎心的是，这些都是理论派，无论选择何种操作，其前提可能都需要大量的资金。

对于普通刚需购房者而言，并不适用，光是承担每月月供已是捉襟见肘，实在是无能为力降利率。

该站岗的人，还是高位站岗。